項目测评|老酒店投入180万改造加盟,能否2年回本?
祁来利看中了這家旅店的優良地段，認為接辦以後加以革新，有望获得不错的投資回报。因而，他與2個一样具备旅店辦理履历的平辈兄弟互助，以30万元的讓渡费接辦了這家旅店，起頭了本身的旅店投資之路。2.項目位置
本次测评的項目——“海友旅店南京江宁金鹰百家湖地铁站旅店”位于江苏省南京市江宁區天元西路42号，属于江宁區中心肠带的商住两用物業，四周不但有太阳城、景峰、金鹰等3個大型阛阓，1条酒吧街，另有南京航空航天大學和網红打卡地百家湖。
整體来讲，旅店四周人流较為汇集，為旅店後续谋划奠基了较好的客源根本，预估後续可以或许确保入住率，這讓祁来利對举行旅店翻牌有了充实的底气。
3.選择品牌的進程
在肯定范围、量级、方针客群等以後，便可以举行品牌選择。
在祁来利接辦這家旅店以前，尊长曾将這家本来谋划多年的“四時阳光宾馆”加盟了一個各方面搀扶较為缺失的旅店連锁软品牌,@成%c65gu%果對旅%27iZp%店@营收毫無帮忙。
有了前車可鉴，祁来利决议選择華住團體旗下的旅店連锁品牌举行翻牌革新。在他眼里，華住團體在會员系统扶植、運营能力打造、後端供给链保障等方面都走在行業前端，是相對于安妥的選择。
最後，祁来利把方针锁定在與旅店位置、客源最為匹配的經濟型連锁旅店品牌“海友”上。
選择品牌缘由：
1.華住團體背书，後续運营更有保障
華住作為行業頭部團體，具有极强的品牌溢價能力、專業的運营能力、巨大的會员系统，這些上風可以或许為門店谋划赋能，给旅店客源带来较大的加持。
2．產物設計與客群定位匹配度高
海友旅店6.0的產物以“轻、组、简”的設計理念為焦點，推行經濟适用主义，不但有原木色的简略風雅的設計，另有较為潮水的年青化的色采主题房間，融入了當下年青人爱好的糊口場景。如许的產物气概，更合适新消费期間青年人群的审美，且代價也在恬静區内，是以更容易得到青睐。
海友旅店南京江宁金鹰百家湖地铁站旅店客房
3. 单房造價较低，总投資额较小，回本压力不大
作為華住團體旗下的入門级投資品牌，海友旅店6.0版本的单房半革新本錢仅需2.5万元摆布，单房轻革新本錢仅需0.6万元摆布，比起很多其他經濟型品牌，翻牌海友旅店的总投資金额更少。
“後疫情”期間，旅店保存情况较為艰巨，更少的投資象征着更低的危害，和更小的投資回本压力。
4. 旅店體量较小，選择相對于受限
旅店面积1300㎡，革新前唯一42間客房。大部門品牌對加盟店的體量请求较高，没有合适该項目物業的設計方案；而海友品牌對房量的最低请求是40間以上，旅店物業恰好合适请求。
5. 加盟政策较好
旅店物業位置得天独厚，合适海友品牌對旗舰店的尺度，是以海友给出了罢黜加盟费的“翻牌革新加盟政策”——對付祁来利如许從其他品牌翻牌加盟海友6.0版本、物業位置较好的旅店投資人来讲，加盟可以罢黜加盟费，只需缴纳工程包管金、加盟包管金等，可以節流不少用度。
旅店雙床房 革新前VS革新後
項目数据
数据来历于投資人
1、革新前：寄托低價引流，红利较少
祁来利接辦前，原酒店东要靠低價吸引美團上的客人，入住率為80%摆布，但因為装修和情况举措措施老化，旅店虽然地舆位置優胜，却很难吸引到消费程度较高的群體。
那時旅店客源以四周阛阓或小區50岁以上的装修工报酬主，他们青睐旅店的缘由是因為低價，旅店RevPAR只能做到70~80元；那時物業房錢是35万元/年，再加之運营本錢、税收等付出，净利润十分绵薄。
為了進一步丰硕旅店客源，讓本身获得更高的投資收益，祁来利于2021年11月接辦旅店後，决然断然對其举行了翻牌革新進级。
2、革新進程：44間房用時79天，单房造價4.09万
斟酌到旅店革新前老旧水平较高，為了讓自家旅店更合适海友6.0的尺度，祁来利選择了单房本錢4.09万元的全革新方案，而非单房本錢2.5万元的半革新方案。
11月7日，旅店起頭施工革新。
團體差遣專業團队来到現場對老旅店的隐藏举措措施举行了查抄和评估，認為墙體、隐藏管道均可以继续利用，如许消防平安允许证也不消從新打點；但地砖、墙面、家具、地毯、店招等其他装修因為老旧及與品牌气概相差较大，则必要以全新尺度举行撤除和重装，防水也需全数重做。
旅店大堂 革新前VS革新後
“装修進程中，咱们3個合股人吃住全在工地，和團體委派的督导一块兒在現場盯工，赶工期的同時，防止装修時代發生一些後期没法补充的問题。”祁来利说道。
“颠末設計團队的從新计划，旅店房量從42間增加到了44間。革新後的店招也從不起眼的黄红配色，酿成了鲜明显眼的绿色，离很远便可以一眼看获得咱们的旅店。”
旅店外立面 革新前VS革新後
旅店從革新到试業務，共历時79天，总耗费180万元，单房投資本錢4.09万元。
3、革新後：客源布局年青化，RevPAR翻倍
旅店從2022年1月26日试業務，到2022年4月30日正式開業，耗费了3個多月。
時候较久，主如果由于中心跨了春節假期。除此以外，处置團體工程驗收部防疫噴霧器，分提出的整改定見，和期待中國挪動缺貨的無線收集装备，也迟误了些時候。
時代，因為旅店暂未在華住中心平台上線，没有會员定单的加持，又受疫情影响，旅店買賣较為一般，出租率不足50%。
但從5月上線華住會APP至今的统计数据来看：每一個月門店買賣都節節爬升，買賣最佳時入住率一度到达了129%，留宿入住率也在95%以上，RevPAR在160元摆布。7-8月的暑期，RevPAR更是晋升至170-180元。
祁来利暗示：“那時，天天能售出近20間時租房。為了防止房間過量被占用，影响留宿入住率，厥後咱们将時租房举行了调解，銷量降到了天天4~5間，入住率也不乱在103%摆布，留宿入住率继续連结在95%以上，终极RevPAR在170元摆布。”
因為物業的10年租约到期，從新签定的物業房錢從35万/年涨到了50万/年，单房房錢本錢约為31元/天；旅店共5個员工，每個月人力本錢3万元，单房運营本錢40元/天。
從消费人群来看:革新前為保出租率，旅店靠低價吸引了很多50岁以上的装修工人；革新為海友品牌6.0產物後，消费客陰莖增大,源產生了翻天覆地的变革，变成20多岁的年青报酬主，這些客源的消费能力更强，消费频次更高。
從客源占比来看：革新前，旅店買賣重要寄托美團平台预定，几近没有連锁品牌會员系统支撑或其他渠道的流量；革新後，官網會员预订占60%，美團预订占30%，携程预订占10%，散客根基没有，协定客人也是經由過程官網渠道举行预订的。
從旅店评分来看：革新前，旅店的携程评分為4.0分，美團评分仅3.9分；革新後，携程评分晋升到4.9分，美團和官網评分均為5.0分（满分），客户體驗反馈很好。
旅店前台 革新前VS革新後
整體来讲，祁来利與合股人共在這家旅店上总投入210万（30万讓渡费+180万革新筹建），開業前他们预估RevPAR150元摆布，3年回本。
現在旅店開業4個多月，RevPAR170元，超越了那時的预期。每個月旅店客房售出总價约20万元，年营收约250万元，净利润达约100万元，估量2年内便可以回本。
数据来历于投資人
項目得意點
祁来利称，旅店投資就像“摸着石頭過河”，本身比起加倍年长的投資人仍是有很大的進修空間；但投資至今泰半年，不論是品牌的加盟特惠政策、產物設計定位，仍是門店的事迹表示、辦理機制都讓本身比力得意。
特别是此次加盟海友，因為“物業位置合适标杆店尺度”和“翻牌革新加盟”這两大缘由,祁来利拿到了很是可贵的優厚加盟前提。
祁来利還领會到海友品牌近日推出的“老店新開翻牌規划”：只要合适必定前提的加盟項目，即免收最低6万元的加盟费、2万元的工程筹辦费，5~7万當鋪網，元的設計费先缴後抵，并有两档低本錢的機動革新方案供選择——通例毛坯含公區单房造價為4.89万元的海友6.0產物，現在翻牌加盟的轻革新造價0.6万元/間起，半革新造價2.5万元/間起。
也就是说，業務2年内的連锁品牌旅店仅需几十万就可以完成轻革新翻牌加盟華住系统；開業大于2年且產物较老旧的連锁旅店在合适華住修建尺度的条件下，可举行半革新。
圖片中内容来历于海友品牌
是以，祁来利認為：投入產出比很首要，充实操纵加盟政策所開释的優惠利好，可以帮忙投資人以最低的本錢，撬動最大的回报。特别在投資情况不容乐观确當下，可以或许很大水平减缓投資人的資金压力。本身看好海友品牌将来的成长，但愿門店谋划愈来愈好。
旅店走廊 革新前VS革新後
項目遗憾點
祁来利暗示，由于無線收集打點的問题，致使旅店正式上線開業的時候晚了1個半月摆布。重要缘由在于：
祁来利最初選择给旅店采纳的無線收集方案是：大堂、公區、每一個房間都有自力WiFi，且相互互不联络。
但在旅店装修進程中，華住團體對加盟旅店的收集方案提出了新请求：全部旅店空間内的無線收集必需連成一體、不中断，以便旅店的最新辦理體系和数字化呆板人正常運行，為客人供给更佳體驗。
在這两种無線收集方案中：前者造價较低，可以或许節流旅店的投資本錢，是以被遍及利用在很多旅店中；後者加倍不乱、高速、雅观、全笼盖，但造價较高，不少旅店投資人不肯意利用。
祁来利奉告记者，装修還未完成時，他据说了華住團體對付收集请求的划定，但那時因為那時信息不合错误称，没有意想到事变的首要性，觉得這個划定并不是强迫。
直到试業務後筹备上線開業，前来驗收的團队严酷暗示：收集部門必需整改。因而，祁来利只能選择将原有收集装备撤除，從新依照新尺度創建無線收集。
厥後，由于挪動营業@司%65h6u%理對相%utG55%干@营業不敷認识、疫情影响装备發貨等缘由，先後迟误了1個半月摆布才解决問题。
祁来利暗示：對付因收集装备、體系撤除重修的丧失，品牌方也在相干用度上给出了响應的补助。但為了防止後续返工，造成時候和款項的挥霍，仍是建议其他投資人對付雷同的新划定，不要抱着“多一事不如少一事”的荣幸生理，必定要实時跟進息争决，多與團體和品牌举行交换。
旅店待客區 革新前VS革新後
關于将来
祁来利暗示，在全部家属谋划旅店的進程中，他切身感觉到了全部行業的庞大变革。
“現在，對付消费者而言，单體旅店象征着辦事程度的不不乱，若是在代價类似的环境下，必定會選择入住連锁品牌。今世年青客群，寻求的是既有性價比又有必定品格的留宿體驗。
對付旅店投資人而言，单體旅店名望小，散客為主，辐射范畴有限，没有强有力的品牌支持，主顾信赖感和平安感低。谋划单體旅店加倍花费精神，且不管運营能力，仍是客源获得能力，和對門店数据的跟踪和阐發，都较着弱于連锁旅店品牌的專業辦理系统。
今朝，家属持有的旅店通常可以或许转型加盟連锁品牌的，現在几近都加盟了連锁品牌。今後若是我再投資旅店，也會绝不夷由地投資連锁品牌旅店。
近期，我也在寻觅南京符合的物業，筹备继续投資旅店。
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